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ベルリンのエリアと狙い

(1)1st Tier・2nd Tier
ベルリンの不動産業界で使われている区分で中心部を囲んだ「1st Tier」と呼ばれるエリアが、最もキャピタル・ゲインを見込める地域だ。戦争の被害が大きくベルリンの壁があった影響で、中心部の割に空地が多く新築物件が多いのが特徴的である。
東京でいうと大手町、丸の内、銀座に匹敵するエリアである。現在の地価の上昇局面で、このエリアのキャピタル・ゲインの期待値の高さをわかってもらえるだろう。
次いでキャピタル・ゲインが狙えるエリアは、「2nd Tier」と呼ばれるエリアである。ベルリン中心部から電車で30~40分程度のエリアだ。場所によって割安感・割高感などがかなり違うので、ロケーション選びにはより目利きが必要になる。同じ渋谷区でも、広尾と笹塚ではかなり違うように。
また、ベルリン南西部には「ダーレム」と呼ばれる高級住宅エリアがある。1st Tierに似た価格感で、地元ベルリンっ子にとても人気がある。麻布や田園調布のような閑静な高級住宅街イメージのエリアだ。

(2)一棟で買う
企業・経営者など、資金力がある方に勧めたいのは、区分所有ではなく建物を一棟購入してしまうプロジェクトだ。プロジェクトが大きくなると全体的に値段が抑えられ割安感が出てくる。その結果利回りが上昇する上に、管理会社を自社で選定できるのでコントロールしやすくなる。複数の購入者の共同出資で購入することも可能である。

(3)何を狙って投資すべきか
インカムゲイン、キャピタル・ゲイン、減価償却による税の繰り延べのどれを優先するかによって、物件の適切な購入方法は異なってくる。インカムゲイン・減価償却は後程詳しく述べるが、エリアごとの優先順位をまとめたので、参考にしてほしい。

物件地域
①ベルリン中心部(1st Tier)
キャピタル・ゲインが見込める。市場:中古物件(少)新築物件(多)
インカムゲインは2nd Tierほど見込めない。

②ベルリン中心部以外(2nd Tier)
インカムゲインが良い。
キャピタル・ゲインを目指すなら、ロケーション選択が極めて大切。

③高級エリア
例:Dahlem(ダーレム)
条件的に1st Tierに類似。

新築vs中古
①新築
● 1st Tier・2nd Tier の双方が市場に存在
(1st Tier:6000~1万2000ユーロ/平方メートル、2nd Tier:3500~6000ユーロ/平方メートル)
●減価償却による大きな効果は期待できない

②中古
中心部の中古物件は市場に出てくる数が少ない。需要と供給の法則に従い、物件価格が比較的高くなる。
⇒2nd Tier が適切(物件価格幅大)
●減価償却を優先する場合は中古物件が理想的

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