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ベルリンの地価上昇

ベルリンの夜景

ベルリン・アレクサンダープラッツの夜景です

 

◎特徴的な低いベルリンの地価
ベルリンは東西に分かれていた時は、東西両陣営にとっての戦略的地点としての位置づけであり大きな開発がなされず、地価はとても低く、経済的には貧しい状況に陥っていた。1990年のドイツ再統一後、ようやく地価は旧西ドイツ諸州から徴収される復興税や首都機能移転効果などで上昇し始めたが、45年間のブランクは大きく、2016年時点での平均地価はまだ東京やロンドンの4分の3程度でしかない。だが、ベルリンは経済大国ドイツの首都であり、それにふさわしい地価水準に近づいていくことが容易に想像できるであろう。尚。ベルリン・ミッテの中心エリアの地価上昇率は平均を大きく上回っており、1万~1万5千ユーロ/㎡をつけることも珍しくなくなってきている。それでもロンドンやパリの一等地よりまだまだ地価が低い。

◎ベルリンの地価上昇
今まで述べてきたように、ベルリンの地価は他主要先進国の首都と比較して、割安である理由がわかったと思う。しかし、その地価の低さに注目して、リーマンショック以降多くの投資家が、ベルリンの不動産を購入し始めている。その結果地価の上昇率が高くなっているのだ。

◎2006年から2016年にかけて10年間でおよそ1・7倍の不動産取得平均単価の上昇率である。
2012年以降も不動産取得平均単価の上昇が続いており、いまだに割安感があるものの、以前ほどの割安感は薄れてきていると言える。別のデータを参照しても、ドイツ経済の底力と、ベルリン不動産市場の着実な成長により、発展予測は先行きが明るい。ベルリン不動産のキャピタル・ゲイン予測はいまだ高いものである。

2006年から2015年にかけ(リーマンショック期間を算定に含めた場合でも)、年間平均上昇率は7パーセントを超えている。これは、過去2年間の発展が非常に良かったためだ。
比較として、以下に2008年から2010年の停滞期後の平均値を紹介しよう。30~80平方メートルの区画で、2010年から2013年を見ると、年平均で8・4パーセント(家賃)、また21・3パーセント(価格)の上昇を示している。価格の上昇と家賃の上昇の間に存在するギャップには、注意が必要である。どちらのデータが信頼に値するものなのか?
家賃上昇の方が、変動カーブが緩いのだが、長期的予想には、こちらの方が上昇値として関連性が高いと考えている。価格上昇の平均値は、いくつかの高級物件に影響を受けることがある(物件数に対し、平均値を上向きにする影響が極めて大きい)。ベルリンの高級物件数は、過去数年間で大きな増加を見せている。
それでは、どのように予想値を計算すれば良いのか?
著者が採用しているのは加重平均である(80パーセント家賃上昇、20パーセント価格上昇)。2010年から2013年の加重平均は10・9パーセントとなる。

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