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ベルリン不動産は新築が良いのか中古が良いのか

※新築と中古ではどちらが魅力的なのかを検証してみよう。

a.)新築物件

新築物件は1stTier(ベルリン中心部),2ndTier(ベルリン郊外)双方で市場に存在する。

2016年現在での㎡単価を見てみよう。

★ 1stTier : 6,000~12,000ユーロ/㎡

★ 2ndTier : 3,500~6,000ユーロ/㎡

新築はキャピタル・ゲインが大きく望めるが、減価償却を狙う投資家には向いていない。

 

尚、新築でも完成済みのものと未完成で販売されている物件がある。未完成物件を購入した場合の国によるリスクヘッジ政策があるので紹介したい。

もし建設途中でデベロッパーが倒産した場合、国から『倒産管理人』が任命される。建設の続きは、新しく任命されるデベロッパーが請け負うことになり、業務を移行する手続きは、この倒産管理人が行うことになる。

この移行手続きに関しては、物件買主(オーナー)も意思決定過程に参加することになる。

既に出来上がっている部分はオーナー組合のものでもあるので、オーナー組合が決定権を所有するためである。

既にできあがった部分に対する分割払いとなっており、支払いを行った部分は買主のものとなる。

当初のデベロッパーが倒産した場合、そのデベロッパーから買主へ、支払った部分が返金されることはない。売買契約に従い、残る分割支払分は新しく決まったデベロッパーに支払い、建設自体は続けられる。

ドイツの法律は買主を守る立場をとっており、特に新築物件については、まだ完成していない部分に関しての支払いは一切ない、というのが大切なポイントである。

ミッテ区外観

物件名:ミッテ区新築 物件価格308,000€~368,000€,部屋数 2 bed rooms,専有面積49.49~62.48㎡、2~6F,想定賃料890.82€~1124.64€、新築(2018年末竣工予定)

b.)中古物件

では、中古物件を見てみよう。

ベルリン1st Tierにあるような都心の中古物件は市場に出てくる数が少ない

→需要と供給の法則にしたがい、物件価格が比較的高くなる傾向がある。

→結論としては、ベルリンで中古物件を購入するのであれば、2ndTierにある物件を選ぶのが適切である。(但し、物件価格の幅は大きくなる。)

また築年の経過した物件が多く、減価償却をとりたい投資家には理想的とさえいえる。

中古物件は物件ごとの状態の差が大きいので、専門家に見てもらうことがとても大事になってくる。

クーペニック

・物件名:ケーペニック、物件価格:123,000€~199,200€、 面 積:42.49m2~73.07m2

 

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