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先進国か、新興国か

(1)新興国のリスク
市場の成熟した先進国不動産投資は、新興国不動産投資に比べ、歪みによる利益を得にくいと言われている。実はそれは先入観でしかない。不動産投資は賭け事ではない。先進国の中で歪みを見つけ、そこに投資する方が安全かつ利益を得られるのだ。
東南アジアをはじめとした新興国は、不動産をきちんと売買し、それを賃貸・管理していくといった国内不動産マーケットが、極めて小さいのが実情である。
日本人の感覚からするとわかりにくいが、売買は当事者2者がいれば成立するが、賃貸は主に国内事業者・企業のマーケットであり、国や都市の経済力に合わせた規模にしかならないのだ。
故に新興国のデベロッパーは、マーケットの小さい新興国で売買時のみに、一時的なテナントを入居させ、架空の利回りで購入をさせることもある。そのテナントが出てしまうと、はるかに低い賃料でしか貸せなくなってしまうのだ。その低い賃料から収益還元法で売買価格を計算しても買った金額には届かない。
時折、賃料保証をうたっている業者があるが、きちんとしたマーケットがない国で、一定期間の賃料を保証するというのは、数年間の高い賃料を価格に含ませて売却する商法であり、一定期間終了後、その賃料で貸し続けるのは不可能である。不動産を購入した時に想定された利回りに応じた賃料を払えるテナントがいないのである。国の経済成長と不動産投資には必ずタイムラグがあり、個人投資家の実情に合わせた成長はしないものである。あおられた売り文句で夢のような投資先のように見えるが、新興国不動産投資はとても難しいものなのだ。かなりの知識がないなら手を出さないのが賢明だ。
宝くじのように利益力の良い物件に出会えるかもしれないが、貴重な資産をそのような賭け事に近い投資で使うのはお勧めできない。そもそも海外のデベロッパーが信頼できるのかどうか、倒産リスクがないのかを調べる方法さえ思いつかない。自らデベロッパーとなるぐらいの資力があってこそ、ビジネスチャンスはあるだろう。

(2)先進国不動産投資のメリット
先進国の不動産投資はその点、安全性が格段に良い。不動産の大きな国内マーケットが存在し、売買・賃貸が繰り返されてきた歴史がある。その失敗から学んだ買主保護・登記・法律が
整備されている。エリア別の賃料の平均値、上昇率、売買価格の平均値、上昇率なども、インターネット上で、自分自身で探し出すことができる。また大きなマーケットがあるので、特定
のデベロッパーに頼らず、市場に出ている多くの物件から価格を比較しながら検討できるのだ。

売却時の価格を予測することも客観的にかつ科学的に行うことができる(もちろん予測は難しいところもあるが)。新興国のデベロッパーが作成した利回りは作為的な可能性が高く、売却時の予想価格も希望的観測である。各国の実情を理解し調べてから売買をすべきである。

(3)ベルリンの歪みを狙え
坪単価に直すと、2014年12052 ユーロ/坪
2017年10月25日時点の為替レート1ユーロ=133円で計算をすると約160万円/坪となる。
東京の港区の2014年のマンション取得単価→約坪310万円である。いかに地価が低いのかがわかるかと思う。
2014年のパリ4区の平均値1万1000ユーロ/平方メートルは482万円/坪程度である。

ミッテ区の安さは特筆ものだとわかるであろう。ただし、ミッテ区の地価平均値は前述のとおりだが、ミッテ区の中心地では7000~1万2000ユーロ/平方メートルを超える物件が出
てきている。
以前ほどの割安感は薄れつつある。この地価の割安感からくるキャピタル・ゲインは早晩なくなってしまいかねないし、ベルリン不動産の買い時はユーロ安のまさに今、早ければ早いほ
ど良いということになる。

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・2017年12月10日(日)13:00 – 14:30
・ウィンドゲート本社内 セミナー会場

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