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新春 ベルリン不動産投資コラム by ウィンドゲート

ベルリンの開発

あけましておめでとうございます。

新春第1回目のウィンドゲート ドイツ・ベルリン不動産コラムを掲載いたします。

ドイツ・ベルリンへの不動産投資を何故お勧めするのかを、資産形成の観点から考えてみましょう。

不動産による資産形成で最も大切なのは、
1.安全であること
2.値上がり期待があること
3.収益がそこから得られること
4.すぐにキャッシュに変えられること
の4点になります。
ドイツ・ベルリン不動産投資は上記の点がすべて網羅されています。

1.安全であることに関しては、ベルリンは地震、台風、洪水等の自然災害リスクが低く、  建物が鉄骨、鉄筋、石・レンガ造りなどで堅牢であること。先進国なので、建築時の国のチェックなどが厳しく、しっかりと建築されることも大事な要素です。又、先進国で経済大国でもあることで、しっかりとした不動産マーケットが存在し、多くの入居テナントと格付けの高い銀行ローンが物件を守ってもらえます。

2.値上がり期待があることに関しては、ベルリンはベルリンの壁が崩壊するまでとても低い地価でした。ベルリンが新たな再統一ドイツの首都となってから、本格的な首都再開発が始まっており、先進国でありながら発展途上地域の様相がありさらに発展していくことが期待されます。

3.収益が得られることに関しては、先進国であることがまさにアドバンテージであり、収益に関する多くの分析データがそろっており、収益及び利回りの予測がつきやすい。発展途上国での収益はあくまでも予想であり期待値であることとの違いはとても大きいと思われます。また、物件購入時の銀行からの借り入れが日本在住の法人・個人であっても物件価格の50~60%が可能であり、保有期間中のテナント賃料で銀行の返済分及び経費をプラスマイナスゼロにもっていくことが可能である。またベルリン不動産の大きな魅力である高い減価償却により、プラスマイナスゼロどころか、大きなマイナスにして、節税対策に最適です。

4.換金性に関しては、不動産特有の換金性の低さがありますが、時間をかけて見定めることが可能になります。また成長都市で時間をかけることは資産を数倍にするというマジックをかける事さえ可能になります。

現在、世界で立地及び経済成長性などをトータルで考えると、ドイツ・ベルリン、日本・東京(港区・渋谷区・中央区・品川区)、アメリカ・ニューヨーク(最近は高くなりすぎていますが)が不動産投資の3大立地ではないかとさえ考えています。

ドイツ・ベルリンはEUのお金を一極で吸い上げているといっても過言ではないと思います。また人口も急増しています。ベルリンは第二次世界大戦前に400万人以上人口がいたので都市成長の包容力はまだまだ余裕があり、移民受け入れや首都へのストロー現象などを考慮すると、さらなる大都市へと変貌すると思われます。

これらをふまえて考えていくと、キャッシュを持っていることによるインフレ時の価値の目減り、経済変調による円価値の下落などを考慮すると、ドイツ・ベルリン、日本・東京に分散投資をしておくのが大事な資産形成ポートフォリオではないでしょうか。

今年もウィンドゲートをよろしくお願いいたします。

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